国融资管投资收益“断崖式”下滑, 保利发展前三季度净利润降超七成

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(文/解红娟编辑/张广凯）

受三季度业绩拖累，保利发展前三季度净利润大降75.31%。

10月22日，保利发展发布2025年三季度业绩报告。2025年前三季度，公司实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%；签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%。

受销售端业绩影响，2025年前三季度，保利发展实现营业收入1737.22亿元，同比减少4.95%；实现归属于上市公司股东的净利润19.29亿元，同比减少75.31%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润17.4亿元，同比减少76.76%。

谈及增收不增利，保利发展表示，主要是受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降所致。

可参考的是，2025年前三季度，全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，销售金额6.30万亿元，分别同比下降5.5%和7.9%；全国房地产开发投资6.77万亿元，同比下降13.9%；全国房屋新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9%；竣工面积3.11亿平方米，同比下降15.3%。

从季度数据纵向分析国融资管，保利发展前三季度业绩下滑主要由第三季度拖累。

具体来看，保利发展前两个季度虽然也是增收不增利，但下滑幅度并不高。其中，2025年第一季度，保利发展实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%；净利润33.68亿元，同比下降15.43%；归属于上市公司股东的净利润19.51亿元，同比下降12.27%。

第二季度保利发展净利润下滑幅度虽有所增长但仍在两位数以内。数据显示，2025年第二季度，保利发展实现营业收入625.85亿元，同比减少30.07%；归母净利润7.60亿元，同比下降85.38%。

但到了三季度，保利发展利润由盈转亏，同比减少299.19%。

数据显示，2025年第三季度，保利发展实现营业收入568.65亿元，同比增长30.65%；实现归属于上市公司股东的净利润-7.82亿元，同比减少299.19%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-8.4亿元，同比减少329.03%。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，保利发展2025年三季度业绩下滑幅度大主要是因为2024年同期上海保利发展推出了不少高端项目并取得了不错的成绩，例如保利世博天悦、保利海上瑧悦、保利虹桥和颂等均在三季度入市。

以单套总价约550万起的保利·海上瑧悦举例，2024年7月，保利·海上瑧悦以3天劲销32套的成绩登上全上海成交套数TOP4，北中环区域销售冠军。截至2024年底，该项目年度销售额超50亿，稳居北中环销冠地位。

“而将目光放在2025年三季度，保利发展虽仍有不少项目入市，但从体量和价格来看，无法与2024年同期相比。”卢文曦说道。

另值得一提的是，今年三季度，政策层面延续了促进房地产市场平稳健康发展、推动行业转型的基调。7月15日，中国城市工作会议明确城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段。8月18日，国务院全体会议强调，“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。

“即使如此，仍未能改变房地产市场下行的趋势。”卢文曦表示，房地产市场自第三季度起加速下行，市场预期整体偏弱，行业面临较大压力。一方面，传统的七、八月份销售淡季表现平淡，属于市场常规现象；另一方面，九月本应是市场回升的关键节点，但即便上海、北京等核心城市已出台相关调控政策，政策效果也未在实际成交数据中体现，未能有效提振市场信心。

但更深层次的原因在于保利发展2025年第三季度投资收益“断崖式”下滑。

从同比数据看，2025年前三季度，保利发展投资收益从2024年同期的16.38亿元骤降至-1.47亿元，由盈利转为亏损。其中，对联营企业和合营企业的投资收益下滑最突出，从2024年同期的15.21亿元直接跌至-2.11亿元，成为拉低整体收益的关键。

环比数据更能凸显三季度的“拖累效应”。2025年前两个季度，保利发展投资收益仍有9.17亿元，其中对联营及合营企业的投资收益达8.48亿元，整体保持盈利。但仅一个三季度，投资收益便从盈利转为巨亏，单季度投资收益亏损超10亿元，对联营及合营企业的投资收益单季亏损更是超10.59亿元。

换言之，正是三季度投资收益的突然“变脸”，直接导致保利发展前三季度净利润大幅下滑。

业内人士直言，即便此前受房地产市场下行影响，保利发展固定资产投资出现增速放缓，但从未陷入亏损境地。此次固定资产投资由缓转亏的变化国融资管，充分表明当前外部因素对企业的冲击力度已远超以往。

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